房地产开发几乎离不开按揭交易。然而在开发商资金实力不足，融资渠道有限的情况下，往往会做出“假按揭”这个行为。“假按揭”是指公司以其他人的个人名义冒充购房人进行虚假的商品房买卖合同签订，从而获取银行贷款用于公司经营的行为。“假按揭”中开发商与名义购房人进行串通，对银行实施欺诈，同时使得民事关系复杂化，加大了银行的信贷风险，具有一定的社会危害性。
房地产开发企业一旦进入破产程序，会有很多的利益冲突情况出现，“假按揭”的名义购房人觉得在破产情境下有机可乘，可以主张真实购房行使购房债权人的权利，尤其是在破产管理人全接管，债务人股东失去对企业控制权的情况下。而且，往往名义购房人多为债务人股东的关联人，在破产状态下股东与名义购房人有着继续串通谋取所“购”房产的利益驱动。相较于正常经营的房企，破产房企“假按揭”的问题更加突出，查清、揭示真相对于保护全体债权人的利益意义重大。因此，管理人如何识别、查明“假按揭”，并依法妥善处理其的法律后果，是房企破产案件中需要高度重视的问题。
认定“假按揭”的一般要件：
1. 购房的首付款来源于开发商或其授意的单位或个人，名义购房人并未实际支付首付款。
2. 偿还按揭贷款的资金亦来源于开发商或其授意人。
3. 所购房屋未实际交付给购房人。
在破产程序中，对于“假按揭真贷款”的处理通常涉及以下几个方面：
合同效力的认定
按揭方式购房交易中存在两个合同关系，一是商品房买卖合同关系，二是按揭贷款合同（担保借款合同）关系。法院在审理此类案件时，会根据合同法的相关规定，对商品房买卖合同和贷款合同的效力进行认定。
1.商品房买卖合同
对于假按揭中的买卖合同而言，开发商为了获得银行的贷款，故意通过与名义购房人签订的虚假商品房买卖合同，以名义购房人的身份向银行办理按揭贷款。购房合同中的首付款和后续的款项也是由开发商偿还，实际履行贷款合同的主体是开发商而不是名义购房人，因此开发商与名义购房人之间不存在购房的真实意思表示，双方是以虚假的意思表示实施的民事法律行为。依据《民法典》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”所以一般情况下开发商与名义购房人之间的房屋买卖合同无效。
2.贷款合同
实践中法院一般认定贷款合同有效。虽然商品房买卖合同由于没有真实的意思表示而无效，但不能据此否认贷款合同的效力。贷款合同不是买卖合同的从合同，二者是相互独立的，贷款合同的效力应当依法认定。根据《民法典》第一百四十三条的规定，有效的民事法律行为必须同时满足“行为人具有相应的民事行为能力”“意思表示真实”“不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。因此，在贷款合同同时具备上述条件的情况下，合同应为有效。
责任承担
对于“假按揭”中涉及的各方责任，法院会根据实际情况进行划分。房地产开发企业作为实际使用贷款的一方，通常会被要求承担还款责任。一般情况下，尽管开发商已经进入了破产程序，但相较于普通的个人而言经济实力仍然更强，所以通常银行都会选择实力更强的开发商承担责任。在诉讼案件中，银行通常要求名义购房人与开发商承担连带清偿的责任，鉴于名义购房人并没有实际使用贷款，也没有实际占有房屋，更没有办理过户登记，基于公平公正原则，名义购房人也只承担相应的清偿责任，开发商对此要承担连带清偿责任。但是如果名义购房人在签订合同时存在过错，也可能需要承担一定的赔偿责任。
债权清偿
在破产程序中，银行作为债权人，其债权通常会得到优先清偿。而名义购房人如果被认定有过错，其债权可能会受到影响。
破产案件中一般的处理方式
银行享有抵押权，由名义购房人、公司按照过错程度各自承担责任。对银行来说，认可借款合同是有效的，银行可通过主张抵押物上的优先受偿权最大程度上保障债权的实现。对名义购房人（借款人）来说，如认为借款并非真实意思表示，最终法院认定“假按揭”中抵押借款合同无效的，名义购房人（借款人）应当返还因该抵押借款合同取得的贷款；如认为借款是其真实意思表示，抵押物变价后的价款有可能会覆盖贷款本息，职工不用承担实际还款责任，即使不能完全覆盖，职工与公司承担责任部分的金额也不大。
在“假按揭”的法律关系下，一旦房地产开发企业资金周转困难，无法及时归还按揭贷款，将对贷款银行、名义购房人均带来巨大的法律风险。因此，在现有法律体系中确定各方法律关系、明确各方责任，有助于提示各方法律风险，进而保护各方利益。近年来，房地产开发企业融资、资金周转困难，部分房地产开发企业进入破产清算程序，“假按揭”所带来的问题日益突出，查清、揭示房地产开发过程中存在的“假按揭”，对于保护房地产信贷资金正常流转、保护商品房消费者利益意义重大。
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